中国物流仓库过剩，什么时候才能真正出清？—

2026年10月28日，新加坡上市的丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust，SGX：M44U）公布了最新季度业绩。整体表现还算稳定：每单位派息1.816新分，同比微增0.1%，整个物业组合的出租率达到96.4%。

但中国市场的情况有些不同。MLT在中国的物流物业出租率已经从上一季度的93.8%提高至94.4%，续租及新租租金调整率却仍然是-1.7%。换句话说，仓库租出去的比例提高了，续租或重新出租时，租金却还在下降。

为什么会出现这样的情况？

这背后涉及一个长期投资者必须理解的问题：

一个经历严重产能过剩的行业，究竟需要多长时间才能完成出清？

一、中国到底建了多少物流仓库？

根据戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026年第二季度报告，中国大陆高标仓总存量已经达到约1.41亿平方米，整体空置率为17.5%。简单计算，相当于有约2,468万平方米的高标仓处于空置状态。

更值得注意的是，虽然空置率环比下降了0.55个百分点，平均租金却仍然环比下跌1.6%，降至每平方米每月28.4元人民币。这是一个重要信号：市场已经开始消化库存，但租户仍然拥有较强的议价能力。

为什么出现这么大的过剩？

回头看过去几年，中国物流地产经历了一轮大规模建设。

世邦魏理仕（CBRE）的研究指出，2021年至2025年，全国主要城市新增高标仓约5,000万平方米，推动全国高标仓存量在五年间增长了一倍。疫情期间，电商、物流配送和供应链仓储需求快速发展，大量资金进入物流地产市场。然而，仓库项目从拿地、规划到建设、交付存在时间差。当大量项目陆续投入使用，需求增长已经不足以支撑此前的建设速度。

结果就是仓库越来越多，房东开始通过降低租金、提供优惠和缩短租约来争夺租户。

二、为什么物流仓库特别难出清？

判断一个行业什么时候见底，不能只看价格跌了多少，还要看它的供给能不能退出。例如，养猪行业发生严重亏损时，经营者可能减少母猪存栏；某些制造业可以停掉生产线，虽然实际过程往往也很困难。

但物流地产有一个不同之处：

仓库一旦建成，就不会因为租金下跌而自动消失。

即使开发商资金紧张，把仓库打折卖给其他投资者，这栋仓库仍然存在。即使投资者破产，资产被银行接管或者拍卖，只要仓库继续投入出租，市场上的供应就没有真正减少。所有权可以转移，物理供应却不会因此消失。而且，已经建成的仓库，土地和建筑成本大部分都属于沉没成本。只要租金仍然能够覆盖一部分持续经营费用，业主就可能选择降低租金、继续出租，而不是让仓库长期闲置。

因此，物流仓储行业的出清通常不是依靠大量拆除现有仓库，而是主要依靠两件事：

一方面，新仓库的建设速度放慢；另一方面，企业持续租用和吸纳已经建成的仓储面积。

两者之间的差额，才决定库存能以多快的速度被消化。

三、好消息：新增供应已经开始收缩

CBRE在2026年8月发布的研究报告中指出，中国物流地产开发商的投资意愿已经大幅下降。2024年至2025年，开发商购置物流用地的可建面积，较此前五年的年均水平下降约90%。

过去大量新建仓库的模式，正在发生改变。

这至少说明，当租金下降到不足以支持新项目投资回报时，市场机制已经开始发挥作用。

但是，我们不能因此认定物流仓储已经完成出清。因为此前开工的项目还在陆续交付。戴德梁行预计，截至2028年底，中国大陆还有约1,146万平方米计划中的高标仓新供应可能进入市场。

也就是说，即使开发商从今天开始不再购买新土地，未来几年仍然可能有新仓库投入市场。

停止新增投资，只是阻止问题继续扩大，并没有消除过去积累的库存。

四、空置率下降，为什么租金还是不涨？

2026年第二季度，CBRE统计的全国物流仓储净吸纳量达到273万平方米，而新增供应约为213万平方米。从这个季度来看，市场吸纳的仓储面积已经超过同期新增供应。

这是一个积极变化。

但同期全国平均物流仓储租金仍然环比下降2.5%。原因很简单，当市场上仍然存在大量空置仓库时，租户有充分的选择空间。一个租户可能因为现有仓库租金太高，搬到附近条件更好、租金更低的新仓库。新仓库获得了租户，原来的仓库却空了出来。

对于个别业主而言，这是成功招商；对于整个市场而言，可能只是需求重新分配。只有持续的净吸纳量超过新增供应，空置面积逐渐减少，租户选择变少，房东才有机会重新取得定价权。

因此，我们可以把行业复苏分成三个阶段：

第一阶段：新增供应收缩。 开发商停止大规模拿地，新项目逐渐减少。

第二阶段：库存逐步消化。 净吸纳量持续超过新增供应，空置率下降，但租金可能继续下跌。

第三阶段：租金重新企稳。 业主不再需要依靠大幅让利来留住租户，租金调整率逐渐回到零以上。

只有走到第三阶段，才更有理由认为物流物业的经营现金流开始恢复。

五、中国物流仓储有望在2028年见底吗？

CBRE在2026年8月的研究中作出了一项预测：随着新增供应下降、制造业升级和第三方物流需求增长，中国高标仓市场可能在2028年前后迎来新一轮周期拐点。其预测2026年至2028年平均每年净吸纳量约为720万平方米，并预计2028年底全国空置率可能下降至11%。

但这是一项有条件的市场预测，并不是已经确定会发生的结果。

如果制造业、消费或物流外包需求低于预期，库存消化速度就可能放慢。而且，中国不是一个完全统一的物流仓储市场。CBRE观察到，中西部部分市场的租金已经出现企稳迹象；华东多数市场有望在2026年至2028年间逐步修复。华南京津廊等区域面临不同程度的供应压力。其中京津廊的空置率仍接近30%，华南地区则可能需要等到2029年至2030年前后才迎来复苏。这意味着，即使全国市场开始见底，也不代表每个城市、每栋仓库都会同时恢复增长。

投资物流物业，最终仍然要回到具体区位、租户需求、竞争仓库和实际租金。

六、回头看MLT：中国物业正在恢复吗？

MLT的最新业绩，恰好提供了一个真实案例。

2026年第二季度，MLT中国物业出租率已经提高至94.4%，但租金调整率仍然为-1.7%。管理层在业绩说明会上提到，过去为了维持出租率，曾在租金方面作出让步。随着部分物业出租率提高，未来将尝试选择性提高租金。

这说明MLT正在面对两个经营目标之间的取舍：

维持较高出租率，还是提高单位面积的租金收入？

短期内，这两个目标未必能够同时实现。从投资角度看，94.4%的出租率当然比大量空置更好，但不能单独证明市场已经恢复。

我们还需要观察：

出租率提高之后，下一轮租约能否不再降价？

租金企稳之后，物业净收入能否恢复增长？

经营收入改善之后，物业估值以及实际出售价格能否得到支撑？

这几件事可能发生在不同时间。

还有一个值得注意的差异：MLT在中国以外市场的第二季度平均租金调整率达到+4.2%。

同样是物流仓储物业，不同市场正在经历不同的周期。

对于MLT这样的跨国REIT，管理人的责任不仅是把仓库租出去，还包括决定资本应该留在哪里、从哪里退出，以及是否值得在其他市场重新投资。

七、长期投资者应该等待什么？

星时代认为，研究中国物流仓储市场，不必把全部精力放在预测2028年还是2029年见底。

比预测具体年份更重要的，是建立一套可以持续验证的观察方法。

首先，看新增供应是否真的按照预期大幅减少，而不只是土地成交减少。

其次，看净吸纳量能否持续超过新增供应，让空置率连续改善。

然后，看租金调整率能否由负转平，尤其要留意通过免租期、装修补贴等优惠维持出租率的情况。

最后，看改善能否传导至物业净收入和实际资产交易价格，而不仅仅停留在账面估值。

我们还要注意一个区别：

行业经营见底、物业价值见底，以及REIT单位价格见底，并不是同一件事。

股票市场可能提前反映未来复苏，也可能因融资成本、资本配置和管理层信用等问题，继续给予折价。

所以，即使判断中国物流市场将来会恢复，也不能直接推导出今天的MLT一定便宜。

结语

中国物流仓储市场已经出现供应收缩、部分地区需求改善的积极迹象。

但市场仍有较高库存，租金仍在下降，区域分化明显。

星时代倾向于将目前的行业状态理解为：出清正在发生，但还没有完成。

对于长期投资者，我们真正需要理解的，不是价格已经跌了多少，而是过剩的供给准备通过什么机制被消化。

因为只有理解一个行业如何走出低谷，我们才有能力判断，它究竟是被市场暂时低估，还是仍然处于漫长的经营调整期。

资料来源

注：各机构对高标仓的统计样本和口径有所不同，空置率、租金跌幅等不能直接混用推算。文中行业预测均不构成确定性判断。

星时代财经｜追踪星洲经济，把握南洋商机

星时代财经 Star Time Business