AI数据中心这么火，为什么MIT一栋楼一年贬值67%？

从MIT与Digital Core REIT，看懂数据中心真正的投资风险

2026年，人工智能带动数据中心需求增长，市场不断讨论电力紧缺、机房供不应求。但在新加坡上市的两家数据中心REIT，却交出了很不一样的成绩单。

10月27日，Mapletree Industrial Trust（MIT，SGX：ME8U）公布最新季度业绩：DPU同比下降6.6%，数据中心组合出租率降至82.1%。同一天，Digital Core REIT（SGX：DCRU）披露，在营数据中心出租率为97%，并预计2027年每单位分派比2025年提高约17%。

为什么同样处于数据中心行业，一个受到空置物业拖累，另一个却预期明年恢复增长？

答案不是AI需求到底够不够强，而是：原来的租户离开之后，这栋数据中心还能吸引什么客户，需要再花多少钱才能重新出租。

一栋租满的美国数据中心，为什么突然不值钱了？

MIT在美国加州圣迭戈有一栋数据中心，地址为7337 Trade Street。原租户是AT&T，租约原定2023年到期，之后两度短期续租，最终在2026年5月到期后不再续租。

更令人意外的是，物业还没完全失去租金时，估值就已经大幅下降。

2025年3月估值：1.51亿美元；
2026年3月估值：4,920万美元；
一年下跌约67.4%。

这不是股价跌了67%，而是单栋物业的独立估值下降了67%。也不是已经实现的出售亏损。

在今年7月的股东大会答复中，MIT管理人解释：估值师考虑租约不续后的物业风险，改用销售比较法估值，并认为这处物业的最高及最佳用途可能是工业土地开发，而不再是继续作为原来的数据中心收租。

最值得留意的是，这栋楼在MIT截至2026年3月的财年，平均出租率仍是100%。

这说明，今天租满，不代表明天的剩余资产价值安全。一份原租户的长期合同，可以让物业现金流看起来很好；等合同结束，市场才会重新检验建筑物本身的竞争力。

而且，这不是MIT唯一的案例。MIT同一份股东大会答复指出，另外三处美国数据中心因企业租户整合而空置，重新寻找租户困难，原因包括物业配置不适合完整的数据中心用途。其间费城2000 Kubach Road已于2026年6月出售，管理人提到电力供应、布局及改造经济性等限制。

所以问题不只是“有没有人需要更多数据中心”，而是“有没有人需要这一栋数据中心”。

Digital Core也遇到租户退租，结果却不一样

Digital Core REIT在美国弗吉尼亚州的8217 Linton Hall Road，同样曾遭遇主要租户退租。旧租约于2025年6月结束，物业进入更新改造阶段，2026年上半年及第三季度都受到租金收入暂时减少的影响。

但在2026年1月，Digital Core宣布已经与一名投资级全球云服务客户签订十年新租约，计划于2026年12月1日起租。管理人预计，新租约将为整栋物业带来约1,480万美元年度物业净收入（NPI）；按REIT持有的90%权益计算，约为1,330万美元。这个预计收入比旧租约的净租金高约35%。

注意，这35%是未来预计的净物业收入增幅，不是已经收到的现金回报，更不是扣除改造投入后的投资回报率。

两家REIT都遇到租户离开，为什么结果可能不同？

Linton Hall位于弗吉尼亚北部的重要数据中心市场，物业经过机电设施更新后，可以服务新的云计算客户。MIT的部分旧企业数据中心则未必拥有合适的电力、空间布局及再开发经济性。

这并不意味着Digital Core永远不会买错资产，也不能仅用一栋楼就断定Digital Realty比丰树更优秀。我们还需要知道Linton Hall究竟花了多少改造费用、停租了多久，才能判断新增租金能否补偿投入和损失。

但两个案例至少说明：数据中心的价值，不只由现在的租金决定，还由下一位租客愿意支付多少决定。

为什么不能直接比较97%和82.1%的出租率？

这里有一个容易误导投资者的财报细节。

MIT公布的82.1%，是其数据中心物业组合的出租率，包含仍在组合内、正在等待重新出租的资产。

Digital Core公布的97%，则是在营物业出租率（In-service Occupancy），没有把正在改造、尚未恢复出租的Linton Hall纳入同一个分母。

Digital Core在2026年1月宣布新租约时曾指出，若将这处停用物业考虑进去，组合出租率约为81%；待新租约生效后，预计恢复至98%。这也不是2026年9月底的同口径统计，只是用来说明口径差异的历史例子。

因此，不能拿97%减去82.1%，就宣布两家管理人的经营能力相差15个百分点。

真正应该比较的是：租户走后，物业需要空置多久？重新出租要付出多少资本？新租金比旧租金高还是低？扣掉这些成本，原来购买物业的资金还有没有赚到合理回报？

为什么整个行业增长，部分资产反而贬值？

把数据中心理解成“有服务器的大楼”，很容易看错它的经济价值。

对大型云计算和AI客户而言，一处数据中心是否有足够的电力供应、制冷能力、网络连接、可扩展空间，以及能否按合理成本升级，往往比建筑面积本身更重要。

一栋早年为某家企业定制的数据中心，可能同时拥有机房和大量办公室。对旧租户非常合适，不一定适合今天需要高密度计算设施的新客户。如果每次换租户都要投入巨额改造费用，或者附近电力已经无法增加，那么行业租金上涨，也不一定能转化成这栋楼的收益增长。

这与我们熟悉的商场、工业厂房并没有本质区别：同样处于一个增长行业，优质资产与普通资产的回报仍可能越来越分化。所以，数据中心行业的Beta，并不会平均分配给每一栋数据中心。

普通REIT投资者应该学到什么？

星时代现在更习惯把REIT看作一只上市房地产投资基金：管理人负责挑选、购买及经营物业，普通单位持有人承担剩余风险、分享最终收益。

以这个角度来看，研究数据中心REIT不能停在“行业需求旺盛”“租户是大科技公司”或“租约很长”。我更建议检查三个问题。

第一，租约结束后的资产还有什么竞争力？ 不只看剩余租期，也要看电力容量、所在地、建筑配置和新客户的需求。

第二，重新出租需要花多少钱？ 新租金上涨35%很吸引人，但如果要先花一大笔改造费用、空置一年半，真正的项目回报可能没有表面那么好。

第三，管理人当年为这些租金支付了什么价格？ 买入时DPU增厚，不代表十年之后仍能创造价值。管理人的Alpha，要用整个持有周期的净回报来检验，而不是用一次成功招租或一份漂亮的出租率说明。

MIT新加坡工业物业仍有相对稳定的经营表现；Digital Core也面临客户集中、融资和资本开支风险。两家公司各有长短，不能因为一栋楼的结果就判断哪只股票一定更值得买。

但它们提供了一个非常有用的投资教训。

结语：数据中心真正的考试，在旧租户离开之后

AI可以创造庞大的算力需求，却不会替每一栋旧数据中心支付租金。

MIT的圣迭戈物业告诉我们：即使昨天还是满租的数据中心，今天也可能因为缺乏合适的新用途而大幅贬值。

Digital Core的Linton Hall则说明：如果位置、基础设施及改造条件合适，旧租户离开，也可能成为重新定价、获得更好租约的机会。

对REIT小股东来说，最重要的不是追上数据中心这个热门行业，而是判断：我们所持有的那一批物业，能不能真正把行业需求转化成长期现金流。

买入的不是“数据中心”三个字，而是一组在未来仍有人愿意高价使用的资产。

相关阅读： 《从工业楼到数据中心：MIT的好牌为什么越打越难？》

主要参考资料：

数据截至2026年10月28日。已签但未起租的新合同、预计收入及管理人指引均不代表已实现现金流。本文为投资研究，不构成买卖建议。

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