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——从DBS Land到REIT，再到CLI的二十多年演进

很多人今天认识CapitaLand，是因为CICT、Ascendas REIT、Ascott，也有人因为CapitaLand Investment（CLI）而认识这个名字。

但如果把时间拉回到2000年，CapitaLand首先是一家房地产开发商。

它后来为什么会拥有这么多REIT？

为什么房地产开发商要把自己的物业装进REIT？

为什么原来的CapitaLand最后又拆成了CapitaLand Development（CLD）和CapitaLand Investment（CLI）？

要理解今天的CLI，必须先把时间拨回到它还没有诞生的时候。

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DBS Land：CapitaLand从哪里来？

CapitaLand的故事，并不是从CLI开始。

它的前身之一，是新加坡金融集团DBS旗下的房地产公司——DBS Land。

1990年代，新加坡正处于经济和城市建设快速发展的阶段。商业中心、住宅、酒店以及产业园区不断发展，房地产逐渐成为新加坡经济的重要组成部分。

当时的DBS Land已经是一家大型上市房地产企业。

另一边，Pidemco Land同样是新加坡重要的房地产开发商。

2000年，两家公司合并。

于是：

DBS Land + Pidemco Land → CapitaLand Limited

新的CapitaLand Limited于2000年11月21日在新加坡交易所上市。

这一步非常重要。

因为我们今天看到的CLI、CICT等一系列资产管理平台，最初都可以追溯到这家上市房地产集团。

当时的CapitaLand并不是一家资产管理公司。

它首先是一家房地产企业。

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最初的CapitaLand：开发、持有、运营，什么都做

早期的CapitaLand，是一个典型的大型综合房地产集团。

它做住宅开发，也做商业地产；

开发购物中心，也持有办公楼；

经营酒店，也发展服务式公寓；

后来又进入产业地产以及其他房地产市场。

简单来说，就是：

能开发的开发，能卖的卖，值得长期持有的就持有。

这其实是一套非常传统的房地产商业模式。

但这种模式有一个天然的问题：

房地产非常吃资本。

开发一个项目需要大量资金。

如果项目建成以后继续持有，资本还会继续沉淀在物业里。

所以一家房地产公司做得越大，不一定意味着资本效率越高。

CapitaLand很快面对一个问题：

能不能把已经成熟、能够稳定产生现金流的房地产资产变成资本？

这成为后来REIT故事的起点。

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2002年：CapitaMall Trust打开了房地产证券化的大门

CapitaLand并不是一开始就成功。

2001年，它曾尝试推出SingMall Property Trust，但由于投资者需求不足，第一次尝试没有成功。

一年以后，CapitaLand重新调整结构。

2002年7月，CapitaMall Trust（CMT）正式上市。

最初进入CMT的，是CapitaLand旗下成熟的购物中心，包括：

• Tampines Mall
• Junction 8
• Funan

今天回头看，这可能只是CapitaLand众多REIT故事的开端。

但在当时，它解决了一个非常重要的问题：

房地产第一次被大规模地变成了普通投资者可以通过资本市场持有的金融资产。

原来：

CapitaLand拥有一座购物中心。

现在：

投资者可以通过CMT间接拥有这个购物中心产生的收益。

房地产与资本市场之间，就这样连接起来。

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REIT真正解决的，是房地产企业的资本问题

这里可以用一个很简单的比喻理解。

开发房地产，是“打猎”

开发商：

拿地 → 建设 → 出售 → 回款

一次项目完成以后，利润基本实现。

想继续赚钱，就必须寻找下一块土地。

持有物业，是“种田”

建成以后：

招租 → 运营 → 收租 → 长期产生现金流

问题是：

种田需要长期占用土地和资本。

于是REIT提供了一种新的可能：

成熟物业 → REIT证券化 → 回收资本 → 再投资新的房地产项目。

于是房地产企业第一次拥有了一条非常漂亮的资本循环：

打猎

↓

种田

↓

证券化

↓

回收资本

↓

再打猎

↓

再种田

REIT因此并不只是一个“高分红产品”。

对于房地产开发商来说，它更重要的意义是：

把已经沉淀在成熟物业中的资本释放出来。

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从一个购物中心，到一整套房地产资本平台

CMT成功以后，CapitaLand开始把这套模式复制到不同的房地产领域。

如果购物中心可以证券化，那么办公楼也可以。

于是2004年，**CapitaCommercial Trust（CCT）**出现。

这时候：

CMT

主要代表购物中心。

CCT

主要代表办公楼。

后来，CapitaLand又通过Ascendas REIT等平台进入：

• Business Space
• Industrial
• Logistics

通过Ascott则进入：

• Hotels
• Serviced Residences

于是，一个很重要的变化出现了。

CapitaLand开始积累的，不再只是房地产资产。

它开始积累：

把不同类型房地产资产组织起来、管理起来并与资本市场连接起来的能力。

这就是后来CLI最重要的基因。

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CMT、CCT与CICT：REIT也会不断进化

REIT并不是把物业放进去以后就一成不变。

它同样可以：

• 收购资产
• 出售资产
• 调整组合
• 融资
• 合并

CMT和CCT就是最好的例子。

2002年：

CMT

从购物中心开始。

2004年：

CCT

进入办公楼。

两只REIT经过多年发展以后，在2020年合并。

于是：

CapitaMall Trust + CapitaCommercial Trust → CapitaLand Integrated Commercial Trust（CICT）

这意味着一个非常有意思的变化：

最初只有几座购物中心的CMT，经过近20年的发展，最终变成了今天同时拥有购物中心、办公楼以及综合商业资产的大型商业地产平台。

所以：

REIT本身也在进行资产管理。

它并不是一个静态的“收租盒子”。

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但CapitaLand并没有停止在REIT这里

到了这个阶段，CapitaLand已经出现了一种新的能力。

最初的问题是：

“怎么把自己的房地产资产证券化？”

但随着REIT、基金和房地产投资平台越来越多，CapitaLand逐渐掌握了另外一种能力：

“怎么管理房地产资本？”

两者其实完全不同。

房地产开发需要：

• 找地
• 开发
• 建设
• 销售
• 承担项目风险

而房地产投资管理需要：

• 寻找投资机会
• 管理资产
• 管理基金
• 管理REIT
• 融资
• 配置资本
• 为投资者创造回报

于是CapitaLand的业务开始从：

房地产开发商

逐渐变成：

房地产开发商 + 房地产投资管理者。

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万科、万达也看到了“种田”的价值

如果把CapitaLand的故事放到中国，就会发现一个很有意思的对照。

万科、万达等大型房地产企业，同样逐渐意识到：

房地产不能永远只靠开发和销售。

开发住宅属于“打猎”。

但购物中心、商业地产等长期持有和运营，则属于“种田”。

所以它们也曾经尝试：

开发 + 持有 + 运营

希望获得更加稳定的长期现金流。

这说明：

“从开发走向持有”并不是CapitaLand独有的商业智慧。

真正值得研究的问题是：

为什么CapitaLand能够进一步走到“证券化—资本循环—资产管理”这一步？

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因为好战略，也需要合适的土壤

企业有一个好的目标，并不意味着一定能够成功。

要让：

开发 → 持有 → 证券化 → 回收资本 → 再开发

真正循环起来，需要很多条件同时存在。

首先，需要成熟的资本市场。

其次，需要明确的REIT监管制度。

还需要合适的税务安排。

需要银行、承销商和机构投资者。

更需要一个愿意长期发展房地产资本市场的金融中心。

而这些条件，并不是一家房地产公司自己能够创造的。

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