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新加坡房地产政策变化对市场影响分析

过去三个月，新加坡的房地产市场被一连串政策“轰炸”了一遍。

先是5月8日，国家发展部长徐芳达宣布对执行共管公寓（EC）政策做三处大改：最低居住年限从5年延长至10年、取消延迟付款计划、首购族配额从70%上调至90%。EC这个“介于组屋和私宅之间”的特殊品种，一夜之间投资属性被大幅削弱。

接着是7月24日，建屋发展局发布数据：第二季组屋转售价再跌0.3%，连续两季下跌，近七年来首次。上半年累计下跌0.4%。同一天的数据显示，第二季成交量比去年同期少了9.9%。市场开始认真讨论一个问题：组屋价格是不是见顶了？

不到一周后的7月28日，徐芳达在一次经济论坛上又放出一个让市场震动的消息：即日起取消私宅屋主售屋后须等15个月才能购买转售组屋的规定。这道实行了近四年的“闸门”，说开就开了。同一天，他还宣布开发商完成大型集售项目的ABSD销售期限从5.5年延长至6年（大型）或7年（超大型）。

紧接着8月4日，律政部为《分层地契（修正）法案》提呈一读：屋龄40年及以上的老旧私宅，集售同意门槛从80%降至70%或65%。

四个月不到，四把政策“手术刀”，切向了组屋、EC、私宅、集售市场。

市场怎么接招？有人问：房价是不是到顶了？也有人认为，这只是大涨之后的短期盘整。

组屋跌了，但“跌”需要正确理解

先看组屋市场的数据细节。

第二季组屋转售价指数环比跌0.3%，第一季跌0.1%。连续两季下跌，确实是2019年以来首次。但仔细看——目前的转售价格指数，只比2025年第三季度的历史峰值低了约0.4%。与其说是“大跌”，不如说是“从最高点微微回落，然后横住了”。

分析师们的全年预测也印证了这个判断：组屋转售价全年预计在**下跌1%至上涨2%**之间。没有一个分析师喊崩盘，也没有一个喊大涨。大家说的都是同一个词——“更平衡的阶段”。

ERA产业林东荣说得很直白：任何调整都会是渐进的，不会大幅起落，“真正的住房需求会持续支撑交易量”。

博纳产业黄秀莹则预测全年成交量达2.6万至2.7万宗，转售价总体稳定或微涨1%。

整体在横盘，但内部在剧烈分化。

一个最典型的分化信号是：整体价格在跌，百万组屋交易量却创了历史新高。第二季成交491宗百万组屋，比第一季多了近20%。第二季百万组屋占所有转售组屋交易的约7.8%，占比首次超过7%。6月单月更有176宗百万组屋成交，创下单月历史新高。

SRI研究与数据分析部主管莫汉解释得很清楚：这不是矛盾。市场正从“恐慌性买入”转向“理性比较”。好地段的优质单位照样有人愿意付溢价，但整体定价已经变得更理性了——狮子大开口的屋主会发现自己卖不掉，而定价合理的单位依然有人接。

另一个值得关注的现象是：第二季交易中，1960年代的老组屋价格环比上涨了5.1%，涨幅反而高于其他年代的组屋。甚至有屋龄只剩45年的中峇鲁老组屋，以153万新元成交。这些60年代的老组屋，当年售价才大约5000元，半个多世纪涨了50倍。

老组屋仍然有人在买——它们面积大、地段熟、总价相对低。但关于“谁在买老组屋”，市场上有不少误解。

很多人第一反应是CPF的95岁规则——买家年龄加上剩余屋契必须达到95年，否则CPF只能按比例使用，甚至完全不能用。听起来很吓人？对真正买老组屋的人来说，这根本不算什么。

为什么？因为他们的实力足以碾压这些“不便”。

先看第一类：预算有限的年轻首购夫妻。25岁的新婚夫妻，买一套剩余屋契65年的老组屋，25+65=90，不足95。CPF只能按比例动用约90%，剩下的10%需要现金补足。这对普通年轻人来说可能是压力，但对那些能买得起老组屋的年轻人来说——他们有高收入、有稳定的职业上升通道、有银行愿意批出长期高额贷款，还有父母可能直接甩出一笔首付支持。10%的现金缺口？填上就是了。

再看第二类：现金充裕的降级养老者。55岁的退休人士，卖掉原有的四房或五房组屋、甚至私宅，手握巨额现金和累计多年的CPF。他们买房根本不需要拉满银行贷款，甚至可能全款付清。贷款期限短？他们压根就不怎么贷款。CPF按比例用？他们直接用现金填。

新加坡国立大学程天富教授指出，旧组屋市场中有一批希望住在成熟市镇但预算有限的买家，其中就包括希望换小套现的退休人士。SRI莫汉也指出，1960年代建成的老组屋买家群体“相对局限”，主要集中在同一组屋区想要换成更小单位的年长住户，或收入较低的买家。

“收入较低”不等于“买不起”——恰恰相反，这些买家是经过市场筛选的。住在大巴窑、女皇镇、红山老组屋里的，很多是早年低价买入、现在手握百万级资产的老居民。他们卖大买小，账上现金充裕，老组屋对他们来说只是一个“降级选项”。

所以，老组屋看似有诸多不便——CPF限制、贷款限制、屋契衰减——但这些不便只是“纸面上的麻烦”，不是“实质性的门槛”。因为真正进场的人，要么现金流充沛，要么杠杆能力强，他们有足够的实力绕过所有规则。能买老组屋的人，从来不是“将就”，而是“选择”。 他们买的不是剩余屋契，而是不可复制的稀缺地段。只要地段溢价高于屋契衰减，这个市场就不会冷清。

政策组合拳：是“见顶”信号，还是“主动管理”？

如果把四项政策放在一起看，会发现它们不是零散的，而是一套有内在逻辑的组合拳。

取消15个月等候期——市场解读为给组屋“托底”。组屋连续两季下跌，政府通过释放私宅业主的需求，为略显疲软的转售组屋市场注入一些购买力。瑞联集团孙燕清的判断很有代表性：“增加需求可以让转售市场价格稳定下来。”

EC政策大收紧——则是给过热的市场“降温”。EC两年前每平方英尺才1400多元，现在涨到近1900元。更关键的是，2020年EC买家50%是首购族，2024-2025年降至仅30-40%。越来越多的人在把EC当“快速套利工具”——买到、住满5年、卖掉套现。2021年至2025年间的EC交易中，有75%是在满足MOP后的五年内完成，远高于此前五年的45%。

政府用10年MOP堵住这个漏洞，等于在说：“想炒EC的，请重新算账。”

降低集售门槛和延长ABSD销售期限——这两项放在一起看，意义更明显。前者降低老项目业主的门槛，后者降低开发商的风险。政府想推动城市更新，但承认现有规则让“卡在70-80%同意率”的项目无法推进，也让开发商不敢碰大型集售项目。

博纳产业冯景祥的总结最精准：“这些措施朝着同一方向发力——鼓励老旧住宅区更新改造，为老旧私宅项目提供可行的重建途径，以及为想换购合适转售组屋的私宅业主开了一条退路”。

这不是一套“打压房价”的组合拳，而是一套 “管理市场节奏” 的组合拳。

ERA朱泳强的判断更直接：取消15个月等候期和延长期限这两个举措，实际上“为房市注入了更多乐观情绪，也为目前处于横摆或承压的市场提供亟需的支撑”。

但真正的困局不在这些——老房子拆不起

以上这些，媒体和分析师都讲了很多。但有一个更深层的问题，很少有人真正展开。

让我们回到前面提到的老组屋数据。2025年第二季，成交量最高的其实是屋龄40年以上的旧组屋。1960年代的老组屋，转售价环比还涨了5.1%。甚至有屋龄只剩45年的中峇鲁老组屋，以153万新元成交。

这组数据背后，埋着一个越来越棘手的问题：新加坡的老房子，拆不起了。

2017年3月，时任国家发展部长的黄循财罕见地对“高龄组屋高价转售”现象发出警告。他担心购屋者抱着旧组屋会获选纳入选择性整体重建计划（SERS）的期望进场，不惜出高价购买。

他说了一句当时很多人不愿意听的话：“大部分组屋在屋契满了以后，都会归还给建屋发展局，土地则还给政府。”

他还点明了一个关键数据：自1995年SERS计划推出以来，仅有4%的组屋获选被纳入SERS。换句话说，96%的老组屋，你等不到政府来拆。

当时老组屋价格应声下跌。有屋主申诉卖不出屋子，担心随着屋契年限减少，房价继续下跌。

但后来发生了什么？老组屋价格又回来了。

根据瑞联集团（Realion）的分析，2014年至2024年的十年间，至少40年屋龄的组屋中位数价格涨幅达31.2%，甚至高于屋龄10年以下新组屋20.8%的涨幅。

这个数据很反直觉。按理说，屋契越短，房子越不值钱——但现实是，老组屋不仅没跌，涨得还比新组屋快。

为什么会这样？

第一，地段是不可复制的。 程天富教授指出，旧组屋往往靠近市中心和便利设施，在屋契贬值效应显现前，需求会保持强劲。女皇镇、大巴窑、红山、芽笼这些成熟市镇的交通网络和社区生态，是裕廊东、榜鹅这些新区短期内追不上的。

第二，通货膨胀推高了所有房子的价格。 一个住在裕廊老组屋的屋主，如果低价卖房，拿着这笔钱能在哪里买到同等便利的房子？答案是——买不到。老房子的价格是被整个市场托起来的，不是屋主想卖便宜就能卖的。

第三，市场在用脚投票。 1960年代组屋在2025年第二季的平均转售价环比上涨5.1%，涨幅高于大部分年代的组屋。这说明在预算有限的买家眼中，老组屋依然是“最不差的选择”。

这就陷入了一个死循环。

政府拆不起——从屋主手里收购老房子的成本太高，因为没人愿意低价卖。

开发商也不愿意碰——集售门槛虽然拟降低，但正如分析师警告的，集体出售涉及租期补顶金、开发费、拆除成本、复杂的场地条件以及更长的交易周期。

有分析师直言，这类老旧项目只占市场份额约5%，不会引发集售热潮。换句话说，降低门槛能推动的项目，本来就很少。

所以政府和开发商都倾向于一个更省事的选项——拿空地。

金文泰的争议，就是最好的注脚。

建屋局计划开发金文泰路旁的马裕树林（Maju Forest），将约三分之二面积用来建造预购组屋。根据Bloomberg的报道，政府计划清除马裕树林和吉门营房周边约15公顷的绿地用于新住房开发。这引发了超过3.5万人联署请愿，要求保护这片栖息着濒危马来穿山甲和黄冠鹎的森林。

国家发展部兼文化、社区及青年部高级政务部长陈杰豪在国会回应时，说了一段非常诚实的话：

“我希望我们有足够的土地，可以在不做出取舍的情况下提供所有这些（住房、医院、道路等），但这不是我们的现实。”

这句话翻译过来就是：空地不够，但老房子拆不起，只能砍树。

更值得玩味的是，政府计划到2030年收回超过400公顷的高尔夫球场土地用于开发。高尔夫球场是空地，拿来盖房子远比征收老组屋容易得多。

那VERS呢？从“中彩票”到“数学题”

政府推出了自愿提早重建计划（VERS），计划在2030年代上半期开始试点。但SERS和VERS，完全是两码事。

SERS（选择性整体重建计划） ——政府选中你的组屋，按照市场估值赔偿，给予优渥的补偿费，还提供优选新组屋的搬迁特权。自1995年推出以来，仅有约4%的组屋获选。对那4%的屋主来说，这跟中彩票没什么区别。

VERS（自愿提早重建计划） ——针对屋龄约满70年、剩余屋契极短的旧组屋。居民集体投票决定是否将剩余屋契卖回给政府。

两者的核心区别，徐芳达自己已经说得很直白了：由于剩余屋契较短，VERS的补偿整体上不会如SERS般多。

为什么？因为VERS是按照**“剩余地契的价值（Residual Lease Value）”**来折算回购的。

这里就要引入一个关键概念——Bala’s Table（巴拉曲线）。这是新加坡土地管理局（SLA）官方的租赁地契折价表。根据Bala’s Table，一个全新的99年地契房产，价值约为永久地契的96%；当剩余地契只剩60年时，价值跌到约80%；当只剩25年时，价值会骤降到54.6%——地契越短，贬值速度越快。

一套只剩20-30年屋契的老组屋，按Bala’s Table折算，剩余价值在数学上是指数级衰减的。政府按这个公式回购，拿到的钱很可能不足以在周边购入类似面积的新屋。

程天富教授也指出，由于VERS对政府带来的财政收益没有SERS来得大，政府也许考量只赔偿现有的土地价值——也就是只赔地，不赔上面的房子。

居民自己怎么看？

红山居民林健基（66岁）已经退休了。他说得很实在：“如果还要我补贴很多钱，我就不可能赞成了。因为我现在都60多岁了，如果还有三四十年的屋契，我应该是足够的。”

大巴窑居民陈月英（74岁）住了56年，她说：“这间房子还很坚固，给新的替代单位也没有用，因为现在的组屋比公寓还小。要搬走很不舍得，这是父母留给我的。”

ERA首席执行官林东荣直言：VERS的补偿比SERS来得低，这点令人担忧。

VERS要生效，需要高比例居民投票通过。但在“赔偿不够买新房”和“住了几十年不舍得搬”的双重阻力下，达成共识谈何容易？更何况，徐芳达也承认，政府还需要在“翻新计划的吸引力”和“居民参与VERS的意愿”之间仔细衡量——如果翻新做得太好，居民反而更不愿意参加VERS了。

SERS是“中彩票”，VERS是一道数学题。而这道数学题的答案，对很多老组屋屋主来说，可能并不好看。

私宅集售：同意率降了，但ABSD这堵墙还在

政府拟将屋龄40-59年的私宅集售同意门槛从80%降至70%，60年以上降至65%。听起来是重大利好，但同意率从来不是唯一的障碍。

ABSD才是开发商真正的噩梦。

目前，开发商购买住宅用地用于重新开发时，需支付40%的ABSD，其中35%可获有条件豁免。如果能在规定期限内（通常5.5年）售出全部单位，可以申请退还其中35%。但如果有一个单位在期限内卖不出去，这35%的退税额就全部泡汤——开发商要承担的就是全额40%的ABSD罚金，相当于地价近一半的额外成本。

政府虽然将大型项目的ABSD豁免期限延长至6年（700-1399个单位）或7年（1400个单位以上），但这只是缓解，不是解决。

正如分析师指出的：延长ABSD减免截止日期降低了执行风险，但不太可能复兴集体出售市场。由于持续的成本和回收风险，项目经济状况保持不变。

大型老旧项目的“体量大、总价高”，才是开发商集体放弃的根本原因。

以布莱德景公寓（Braddell View）为例——这是一个拥有超过800个单位的大型项目，屋龄超过40年。如果集售成功重新发展，可建单位数量可增加至少两倍，达到1700至2600个单位。但正因为体量太大，总收购价高得惊人，加上高昂的开发费和拆除成本，开发商的利润空间被压到极薄。

戴德梁行新加坡及东南亚研究部主管黄显洋直言：较低同意门槛只适用于屋龄超过40年的项目，因此新措施对集售市场影响可能有限。去年售出的私宅单位中，屋龄超过40年的仅占约5%。

合登集团高级数据分析总监李思德统计，目前屋龄40年及以上的私宅项目预计有160个，其中四成位于核心中央区。但160个项目听起来不少，真正能成功集售的，可能寥寥无几。

集售交易数据也印证了这一点：集售市场自2017-2018年高峰期后大幅降温。2025年全年仅完成两宗住宅集体出售交易。

同意率从80%降到70%，只是把门槛从“极高”降到了“高”。但ABSD的风险、高昂的开发成本、庞大的体量、复杂的场地条件、外籍业主面临60%ABSD的困境——这些墙，一道都没有倒。

三重紧箍咒，锁住了“拆”的想象力

把这三块拼在一起，新加坡老房子的困局就清晰了：

第一重——买的门槛：老组屋看似有诸多不便，但真正的买家根本不在乎这些。年轻首购夫妻靠高收入和父母支持填平缺口，降级养老者靠卖房现金全款买入。这两类人都让老组屋价格稳如磐石——政府想低价收购？市场不答应。

第二重——赔的落差：SERS是“中彩票”，VERS是“数学题”。剩余地契越短，按Bala’s Table折算的赔偿越少。老组屋屋主算完账发现“赔的钱不够买新房”，投票不通过，重建卡死。

第三重——开发的算盘：集售门槛降低只是“看上去很美”。ABSD的40%罚金悬在开发商头上，大型项目体量大、总价高、利润薄，开发商算完账发现“不如去拿空地”。

买的门槛、赔的落差、开发的算盘——三重紧箍咒，一道比一道紧。

第四重紧箍咒：降温政策本身，正在成为房价的“隐形托手”

三重紧箍咒之外，还有一层更隐蔽、也更难解的结构性矛盾——降温政策本身，正在制造供应紧缩，从而托住房价。

新加坡的降温政策有一个“锁定效应”（lock-in effect）。买家在购买第二套房产时，新加坡公民需支付20%的ABSD，永久居民30%，外国人更是高达60%。如果你是多年前以较低税率买入第二套房产的屋主，现在要卖房——你算完账会发现：卖了，就再也买不回来了。

因为一旦卖房，再入场就要按现行的高税率缴交ABSD。这个“入场税”高到足以让大多数屋主选择按兵不动，哪怕手里握着的是老房子、小房子、不理想的房子。他们不是不想卖，是不敢卖。

这种“锁定效应”在集体出售市场上表现得尤为明显。

许多外籍屋主不愿同意集售，核心原因正是ABSD。合登集团高级数据分析总监李思德指出，许多外籍屋主不愿参加集售，是因为他们购买替代住宅时须支付60%的ABSD，这会大幅增加购房开支，甚至高于集售旧房的收益。戴德梁行新加坡及东南亚研究部主管黄显洋也建议，政府可考虑针对这类情况给予ABSD豁免或例外处理。

一个住在老旧公寓的外籍屋主，如果同意集售，拿到一笔赔偿金——然后呢？再买房要交60%的ABSD。一套200万的替代公寓，光ABSD就要交120万。这笔账算下来，集售的赔偿金可能还不够付印花税。所以他们的理性选择是：投反对票，不卖。

新加坡公民和永久居民也同样面临这个问题。集售后如果打算买另一套私宅作为投资，同样要面对20%或30%的ABSD。对于持有第二套房产的屋主来说，卖房就意味着永久失去这个“存量资产”——再买回来的成本太高了。

一栋老公寓，20%的屋主不同意，集售就卡死。而这20%里，可能很大一部分就是被ABSD困住的外籍屋主和投资者。

这就形成了一个完整的“价格支撑闭环”：

第一环——卖家不敢卖：ABSD的“锁定效应”让现有屋主（尤其是持有多套房产者）不愿意把房子放出来。市场上可供选择的房源减少，供应紧缩，价格自然下不来。

第二环——买家没得选：市场上房源少，买家只能在有限的存量里竞争。老组屋也好，老公寓也罢，能买到的就那么多，价格怎么跌？

第三环——老房子拆不掉：集售因为外籍屋主和投资者的ABSD顾虑而卡死，城市更新受阻，老房子无法转化为新供应。存量被锁住，增量上不来。

第四环——开发商不敢碰：开发商自己也要面对40%的ABSD（含5%不可退还和35%可退还部分），大型项目体量大、总价高，万一卖不完，罚金动辄数千万甚至上亿。算完账，不如去拿空地。

卖家不敢卖、买家没得选、老房子拆不掉、开发商不敢碰——四重力量叠加，共同构成了房价的“隐形托手”。

所以，我们看到的“组屋价格连续两季微跌”，只是表面现象。在表层之下，有一整套政策制造的“锁定机制”在托着房价——ABSD锁住了供应，供应锁住了价格，价格又反过来让屋主更不愿意卖。 这个循环，环环相扣。

房价看似开始降了，但还有很多隐形的力量托着它。

这个局要怎么解开？太难了。

降低ABSD？可能释放供应，但也可能刺激投机需求重新涌入。

维持ABSD？供应继续被锁住，价格僵持不下。

什么都不做？老房子越来越老，城市更新越来越慢，供需失衡越来越严重。

每一条路都有代价，没有无痛的选择。

而这四重紧箍咒的终点，都指向同一个方向：空地。

金文泰的森林、高尔夫球场、未开发的政府地——这些才是开发商和政府眼里“成本最低的选项”。

黄循财2017年说“不要依赖HDB来重建”，在当时引发了老组屋价格下跌。但市场最终证明：地段的价值、通货膨胀的力量、以及“卖了就买不回来”的现实，比任何政策警告都更强大。

老组屋的价格又回来了，不是因为大家忘记了黄循财的警告，而是因为没有更好的选择。

新加坡的未来，要么找到一种经济上可行的方法来大规模重建老组屋和老公寓，要么接受一个越来越两极化的住房市场——新房子贵到离谱，老房子老到离谱，但两者价格差距却不大。

只是，空地终归是有限的。当空地也拿完了呢？

这个问题，目前还没有人给出答案。

本文数据来源：建屋发展局（HDB）、市区重建局（URA）、新加坡公积金局（CPF Board）、新加坡土地管理局（SLA）、联合早报、商业时报、The Edge Singapore、8视界新闻网、Channel NewsAsia、ERA产业、博纳产业、合登集团、戴德梁行、新加坡国立大学房地产系、PropertyGuru、EdgeProp